Revista Galega de Administración Pública, EGAP
Núm. 61_xaneiro-xuño 2021 | pp. -159
Santiago de Compostela, 2021
https://doi.org/10.36402/regap.v0i61.4759
© Sabela Pardo Rodríguez
ISSN-e: 1132-8371 | ISSN: 1132-8371
Recibido: 13/05/2021 | Aceptado: 16/06/2021
Editado baixo licenza Creative Commons Atribution 4.0 International License
Os condominios no Dereito comparado e no Dereito urbanístico galego
Los condominios en el Derecho comparado y en el Derecho urbanístico gallego
Condominiums in comparative law and in Galician urban law
Sabela Pardo Rodríguez
Funcionaria do Corpo Superior da Administración Xeral
Xunta de Galicia
Resumo: As urbanizacións pechadas naceron nos Estados Unidos e en poucos anos comezaron a proliferar por toda América Latina. En España o momento álxido dos condominios foron os anos 60 do século XX, ao abeiro da Lei do solo de 1956. En Galicia, aínda que existen varios exemplos de condominios, o máis paradigmático é o da illa de Toralla en Vigo, autorizado nesa época. Na actualidade é posible atopar na nosa comunidade autónoma normas urbanísticas de ámbito local e carácter regulamentario que permiten expresamente a construción de condominios.
Palabras clave: Condominios, urbanizacións privadas, urbanizacións pechadas, complexos inmobiliarios privados, vías públicas, vías privadas, equipamentos comúns.
Resumen: Las urbanizaciones cerradas nacieron en los Estados Unidos y en pocos años comenzaron a proliferar por toda América Latina. En España el momento álgido de los condominios fueron los años 60 del siglo XX, al amparo de la Ley del suelo de 1956. En Galicia, aunque existen varios ejemplos de condominios, el más paradigmático es el de la isla de Toralla, autorizado en esa época. En la actualidad es posible encontrar en nuestra comunidad autónoma normas urbanísticas de ámbito local y carácter reglamentario que permiten expresamente la construcción de condominios.
Palabras clave: Condominios, urbanizaciones privadas, urbanizaciones cerradas, complejos inmobiliarios privados, viales públicos, viales privados, equipamientos comunes.
Abstract: Gated communities were born in the United States of America and in a few years began to proliferate throughout Latin America. In Spain their peak was the 60s of the 20th century, under the Land Use Act of 1956. In Galicia, although there are several examples of gated communities, the most paradigmatic is the island of Toralla in Vigo, authorized at that time. Nowadays it is possible to find in our Autonomous Community urban planning regulations of a local and regulatory nature that expressly allow the construction of gated communities.
Key words: Private communities, gated communities, walled communities, public roads, private roads, shared amenities.
Sumario: 1 Introdución. 2 Os condominios no Dereito comparado. 2.1 As gated communities estadounidenses. 2.2 Os condominios horizontais pechados e os loteamentos fechados no Brasil. 2.3 Os condominios en Chile. 2.4 Os countries na Arxentina. 2.5 Principais reflexións extraídas da análise da figura dos condominios no Dereito comparado. 3 Perspectiva histórica dos condominios no ordenamento xurídico de España con especial mención ao caso galego. 3.1 Os anos cincuenta do século XX. 3.2 Os anos sesenta do século XX. 3.3 Os anos setenta do século XX. 3.4 Os anos oitenta do século XX. 3.5 Os anos noventa do século XX. 3.6 As dúas primeiras décadas do século XXI. 4 Os condominios no ordenamento xurídico galego. 5 Conclusións.
1 Introdución
O termo condominio atopa as súas raíces no Dereito privado, definindo a situación na que varios propietarios comparten un ben común indivisible de forma física ou tanxible que, non obstante, se divide de forma legal coas denominadas cotas que corresponden a cada propietario1. O concepto pasou ao Dereito público, en concreto ao Dereito administrativo na súa especialidade de urbanismo, para designar as urbanizacións privadas.
A forma paradigmática dos condominios vén constituída polas gated communities estadounidenses2, fórmula que se estendeu a boa parte de América Latina e que en menor medida chegou tamén a España, aínda que neste último caso mediante interpretacións da lexislación aplicable non exentas de polémica. No caso galego existen normas urbanísticas administrativas de rango regulamentario e ámbito local que recoñecen expresamente a figura do condominio, coas matizacións que se explicarán ao longo deste artigo tras unha análise previa á regulación dos condominios no Dereito comparado. Asemade, ademais de centrar a atención no Dereito administrativo, farase unha breve mención á súa regulación no dereito civil, xa que ambos os aspectos se atopan estreitamente interrelacionados, considerando que a legalización e regulación dos condominios desde o dereito civil condicionou en boa parte que o lexislador tamén os tivese en conta desde a perspectiva do Dereito administrativo.
2 Os condominios no Dereito comparado
2.1 As gated communities estadounidenses
As urbanizacións pechadas xurdiron nos Estados Unidos de América nos anos cincuenta do século XX3 como resposta primeiro da cidadanía máis adiñeirada e despois das clases medias ao crecemento das taxas de delincuencia, aínda que nalgúns puntos do país a súa aparición se debeu unicamente ao desexo expreso de illarse de grupos étnicos distintos (non caucásicos), sen que a convivencia mixta causase grandes problemas de delincuencia. No caso das clases sociais máis altas, os condominios contaban ademais con atractivos exclusivos, como campos de golf ou outros equipamentos de luxo, incluíndo por tanto a motivación para os seus residentes de facer constar o seu elevado status social.
As notas características e comúns son: perímetro valado (con peche de distintas formas, desde vexetal ata metálico), vixilancia (cunha persoa encargada destas funcións ou mediante cámaras ou outras medidas de seguridade) e acceso controlado. Malia ser posible atopar gated communities nas áreas metropolitanas de todo o país, o maior número delas concéntrase no denominado Sun Belt (Florida, California, Texas e outros territorios limítrofes).
Xuridicamente susténtanse nun pacto privado